Premier achat immobilier : résidence principale ou investissement locatif ?
Commençons par examiner le marché de l’immobilier. Depuis la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008, les taux hypothécaires sont restés bas (moins de 5 %). Plus récemment, les effets économiques de la COVID-19 ont contribué à faire baisser à nouveau les taux d’intérêt hypothécaires, cette fois à des niveaux historiquement bas. Entre ces taux d’intérêt bas et la montée en flèche de la valeur des maisons, c’est peut-être le meilleur moment pour envisager d’acheter votre premier bien d’investissement. Mais, entre résidence principale et investissement locatif, quelle opération convient-il de mener en premier ?
Faire un investissement locatif avant d’acheter sa première maison : les risques
Pas besoin d’être un grand investisseur immobilier pour savoir que l’achat d’un bien locatif comporte des risques. Se lancer dans un investissement locatif sans réfléchir sérieusement à la situation peut avoir des conséquences sur votre avenir sur le plan financier.
Imaginons que vos locataires soient au chômage et ne puissent pas payer leur loyer, ou que vous ayez du mal à louer les autres logements de l’immeuble. Comment allez-vous faire pour assurer l’entretien régulier, les coûts des services publics, les taxes foncières et le paiement de l’hypothèque ?
Disposez-vous d’un fonds d’urgence équivalent à au moins trois mois d’économies dans lequel vous pouvez puiser pour couvrir les coûts de la propriété ? Le manque de fonds vous freinera-t-il dans votre mission d’achat d’une résidence principale dans les années à venir ?
Un autre exemple ? Un locataire ou un visiteur tombe sur une marche défectueuse de votre propriété, qui aurait dû être en état de marche et intenteun procès. Comment les coûts d’une poursuite affecteraient-ils vos finances et votre calendrier d’achat d’une maison ? Assurez-vous de bien connaître les droits des propriétaires et des locataires de votre État en ce qui concerne les réparations d’entretien, l’état de la propriété et les accords financiers pour vous aider à décider si vous êtes prêt pour un investissement locatif.
Faire un investissement locatif avant d’acheter sa première maison : les avantages
En plus de profiter des programmes d’aide à l’accession à la propriété, l’achat d’un immeuble de rapport avant l’achat d’une première maison présente quelques avantages.
Cashflow provenant des revenus locatifs
Si vous faites les choses correctement, vous pourriez vous retrouver à vivre dans la propriété tout en payant l’hypothèque et les services publics grâce aux revenus locatifs des autres locataires. L’achat d’un bien d’investissement avant celui de votre maison « définitive » est un excellent moyen d’économiser de l’argent pour un acompte, d’épargner pour les urgences ou même de rembourser des dettes.
Accumuler des fonds propres
Les biens à louer vous donnent la possibilité de vendre, de refinancer ou d’économiser l’argent que vous percevez des loyers. Vous pouvez l’utiliser comme levier pour acheter votre première résidence principale.
Des déductions fiscales plus importantes
Les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent non seulement bénéficier d’importantes déductions fiscales sur les intérêts des prêts hypothécaires, mais aussi de toutes les dépenses liées à l’immobilier. Il s’agit notamment des frais de réparation, des primes d’assurance (incendie, inondation, vol, responsabilité du propriétaire, etc.), des déductions pour bureaux à domicile, des services juridiques et des frais de déplacement.